15个问题，为您解答疫情下的南昌楼市2020！

2020年这只我们有生之年中经历最大的黑天鹅（换作老一辈的感慨头系都冒碰到过），影响着我们生活的方方面面，很多行业到现在依然没有复工，而关于疫情笼罩下，楼市的话题层出不穷，小阳春破灭，线上卖房，恒大75折，很有人也拿出2003年的走势和现在对比谈预期，观爷认为不可同日而语。

当然，各自有各自的观点。今天的推文是新年后第一次详细的聊楼市，我们根据周围读者提出的问题，筛选出部分具有代表性的，根据我们的观点汇集成文，观疫情下南昌楼市2020。

在未找到更好的财源收入的情况下，土地财政依然是承担重任的一架马车！楼市依然有看头！

1、2020年楼市基调会如何？

►考虑到房地产目前在经济中的作用与接下来的大环境，稳定依然是基调，房住不炒是整个楼市长效机制的理念。中央信贷政策大概率中性偏松，大放水绝不可能，一方面是房企融资环境将从2019年紧转变为2020年适度宽松，另一方面居民房贷“限贷“政策有可能松绑，房贷利率大概率将随LPR的降低而稳中有降。

2、疫情过后房地产是否会引起大规模复苏或者集中性释放？

►虽然从理论上来看，潜在的需求因为疫情而延迟但是不会消失。但是有一点不能规避，那么就是疫情的持续时间以及对社会各个行业的影响。房地产不可能独善其身，不可能因为房地产政策一个环节的调整而带动大家购房，经济恢复需要一个时间。

楼市有金融属性也有投资属性，这点不可否认。南昌购房如果只是解决自住那么早已过剩，在观爷认知的群体中有不少是带有投资情形下兼具未来改善居住的，其中肯定有部分人群视经济情况而定。

疫情最大的改变是让我们看到了下限，在原本经济大环境不景气的情况下再次受到疫情的影响，收入的波动明显化，或将从购房意图。贷款金额等等都发生影响，新增变成卖房置换的稳妥方式，甚至在短期取消购房计划。

3、2020年南昌还会涉及限价限装修之类的吗？

►土地是楼市的源头，细节在土拍期间定好。2020年将会是大批量精装房集中交付的一年，交付情况会如何可以想象。受多方面影响，2020年观爷认为从土地的价格上会有一个小幅度的限制政策，同时对于南昌周边更多区域将取消精装修以及限价的要求，对拿地后的预售许可地方上有宽松的可能。

4、2020年怎样选房？

►次新房！看规划！南昌的经济体量摆在那，东南西北都要发展并非表示都能完善好，不推荐大家看软文选房。选房真正看的是区域发展，区域看的是规划。因此我们发布的消息很大一部分为最前置的规划消息，在您了解了区域规划，做到对小区附近心里有数，并且现场实地查看，才能不被忽悠。最后就看盘品了。

5、疫情时间突然感觉房子好小，想换房有什么建议？

►疫情下我们居家的时间增多，因此听到很多人抱怨房子太小不够绕，室内运动家具倒。开个玩笑而已！同时做好在家办公的准备，这是部分行业接下来会面临的情况，房子大腾出一些转换空间。

类似肺炎疫情等级绝不可能时常发生，但是结合疫情带来的启示，2020的选房理念中，类型上依然建议有能力的改善性往大平层走。户型上内部涵盖一个活动间的概念，如果类似一楼的庭院当然是更好的选择（只要能接受1楼）。即使您只有一个小孩建议四房选择，功能为两个房间+书房+活动间（类似小孩活动空间、运动器材等等）；卫生间以每个房间配置一个为最佳。奢阔二字将是未来自住的主导！

6、到底是买新房还是二手？

►这个问题从去年公众号重启就谈，不要拒绝二手房！在这个资金吃紧、利润压缩，惊装横行的伪豪宅时期，改善性需求多在所见即所得的二手房中淘宝，在新房的限价背景下二手房价格得到收敛，今年的机会依然在于此，除非你能摇到某个绝对意义的盘。但是对于投资来说，适合在限价房中碰碰运气，万一未来交房比想象中好也算是搏对了。但是前提是新房价格和周边二手房换算资金成本、机会成本等等依然有优势，等待的意义观爷认为才更大。

7、今年买房投资意义大吗？

►避开旁门左道转指标的话题，对于普通老百姓来讲，投资只能作为长线投资，因为限售政策的影响，五年将会是一个基本期。除非您能淘到某个区域非划算的二手笋盘，区域价值又将在近2年时间大幅攀升，2年的短线时间或许有好的收益。但是在南昌即使是重点开发区域概率也很小。

很多楼盘投资意义不大，观爷不相信一万六七的房价五年能翻翻，那么从很多指标算就是失去了投资价值，在这方面近几年有些购房者应该深有体会。

还有一种，购买单价低，同时认定该区域未来价值连城，那么可以作为一个单独的投资项目，前提是更加长线的投资。

如果真的想投资买房，稳妥的方法是未来伴有自住前提的投资。

8、物业在南昌哪家比较强？

►疫情之下让大家看到了物业服务的重要性。但是此次疫情随着政府文件加上社区对小区的监管，南昌的疫情才能达到目前阶段性的控制效果。因此在观爷看来，很多小区管理甚至优于平时。仔细思考，很大程度上也与各小区流量降至冰点有关，整体的维护成本反而降低。

当然，疫情就像一面照妖镜，物业的管理眼界决定了疫情期间的管理水准是否细微，管理是否有序，服务是否人性化。联系此次疫情加上对物业的观察，新力物业或许是目前南昌最佳的选择，该方面是从新力自有盘以及接手的盘综合参考得出的结论。

假如能买到一个品质优秀的新力盘或许是不错的选择，或者一个优秀的盘换上新力物业也不错。您有没有物业困扰的烦恼？

9、打折活动越来越多，选择时间方面怎么把握？

►很多人说今年第二季度行情将会翘尾巴，具体要看上半年疫情的结束时间，下半年要看政策面的宽松程度，观爷认为今年是买方市场，上半年是逐步回温的过程，年底的各种降价回款竞争将白热化，建议多看多比较。

10、如何看待恒大75折卖房？

►关于这个问题昨天原本要发布，但是在推文时间删除，因为不想长篇谈这个问题。阶段性产物，恒大主动出击实属无奈，真正应对的还是那些不怎么好卖的项目及房源。

回到南昌，恒大新盘销售价格普遍比周边高出一截（除非区域价格短时间能拉上去），举一个例子说明，恒大时代之光，之前市场价格高层一万八的均价，和周边相比较明显虚高，在此基本上75折单价依旧不低。虽然此次折扣有力度，终究还是要理性的看待，先算清楚单价是否有优势。淡定！

另外，恒大只是作为降价的表率，不要拿折扣后的价格和周边你认知的原价作对比，这也只能说明其他开发商动作迟缓些而已。

11、此次疫情下，对南昌是机遇吗？

►无论从非典还是此次新型冠状疫情，源头都是从超大型城市开始。疫情同时折射出一个现实问题，人口流入大和与医疗资源不足、交通拥堵等城市病有关联，人口净流入大反应一个城市就业资源的集中度，但往往此类核心城市易成为疫情的重灾区。意识到城市并不是无限扩容就好，应该在一个可控范围内注重更人性更细致的发展。

湖北武汉的疫情形势依然艰巨，南昌已经进入各行业复工复产的节奏，近期还要求对复工"明查暗访"进行专项督导。应该把握好发展时间，加紧培育特色产业集群以及疫情中很多城市显现的医疗等市政配套资源薄弱的问题。而城市产业以及细节的发展如何实质上反过来支撑房价的后期走向。

12、在配套方面除了学校其他怎么看待？

►疫情面前，综合体内部的超市是大家购物的首选，在家门口的便利不言而喻。依然保留居住在近商圈的购房理念。不要看软文介绍哪个偏远区域好，看看各个地产媒体人居住的位置就明白无论现成的还是待建的，归根到底旁边必须有。

而且档次和数量上的不同对于房价将会起到硬型的支撑，简而言之更抗跌。

13、今年的房价以及销售量会降吗？

►会，实际上开发商已经拉开以价换量的开场。南昌也不具备走独立行情的机会，如果去化理想，后期有可能收紧，但是概率很小。2020年除非有重大政策的转变，否则注定是坎坷的一年，整个销售量可能有回落。

14、线上直播卖房的模式靠谱吗？

►此次疫情是加速房地产销售模式的变革，相当于把模式提前普及了。南昌的楼盘普遍开始尝试线上讲房的模式，置业化身为网红直播的形式，利用互联网技术、通过在线化的方式解决人与人之间连接的问题。在此次疫情面前，这些尝试得到了最大化发挥。

对房产销售置业来说，实际在这段时间有很多工作是应该去准备的，新的销售模式要求大家更全能，揣摩线上讲房的门道，绞尽脑汁想才艺、讲段子，再上一层还将通过对现场氛围把控等等的深挖，琢磨一套适合自己的线上销售理念。

给出一个数据，2月1日至14日，贝壳平台上找房人和经纪人共发起了309万次VR带看，相较去年同期增长近213倍；通话时长达44675个小时，较去年同期增长323.5倍。

不要忽视疫情时期的线上交流模式，现在对于有眼光的置业来说属于沉淀期，待疫情慢慢消散，真正的线上+线下的模式才是王道，未来销售的悬殊或许会非常大，特别是二手房及一些非热门的新房项目，直播带大家去看房将成为主流趋势。另外疫情将会加速VR、AR、AI等技术在房地产行业内落地。

对于购房者来说，2020年多看少动多和置业互动了解。

15、2020年写字楼、公寓楼产品可以买吗？

►根据南昌的经济状况以及疫情带来的影响，写字楼销售将更多的转变为租赁，真正接盘的客户会非常少。此外，近几年商业地产中相对去化较好的公寓产品在2020年销售压力会非常大，前期购买力释放掉不少，后期会详细说明。具有强劲的地段优势和价格优势的产品市场占有率更高，部分在售的公寓产品（特别是平层公寓）还将打出更大让利折扣出售。

是否可以买？有非常充足的闲置资金或者自用的情况下，谨慎考虑。

此外，相比于住宅，无论是租赁式写字楼还是公寓楼的出售，线上直播的推广模式应该更值得被采用。

第一个季度很快会过去，期待大家都有些收获，实际上对于买房还是要明确的了解自己的需求点，不要因为折扣活动盲目买房。

除了文上，在信贷政策方面有所期待，除了利率方面，建议：1延长商贷以及公积金贷款年限；2、对公积金贷款的上限金额作出进一步的提高，毕竟房价和之前不在同一段位；3、允许个人在还清公积金贷款后，可再次申请公积金贷款；4、上半年逾期还贷在多少天之内不影响个人征信；5、对购房过程中首付部分的一次性提取与公积金贷款不存在冲突。

以上具备公积金的个体或家庭或将是未来改善性购房的重要人群。

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